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    舊樓加裝電梯“難”的本質是電梯技術創新的問題
    日期:2020-10-25 17:44:06  來源:和諧陜西網(本網原創)    字號: T | T
      央視《新聞調查》在2017年11月25日以《電梯的尷尬》、在2019年07月06日以《破解電梯的尷尬》、在2020年08月17日以《老舊小區加裝電梯難在哪?》為題,連續三年關注舊樓加裝電梯“難”。新華社在2020年8月18日以《既有住宅加裝電梯提速“堵”在哪?》、在2020年9月28日的《瞭望》周刊以《加裝電梯好事為何成難題》為題連續兩個月關注舊樓加裝電梯“難”。今天筆者作為具有三年研究舊樓加裝電梯的科研工作者從技術和加裝電梯住戶利益需求的角度分析“舊樓加裝電梯難”并找到解決“難”的辦法。
     
      一、舊樓加裝電梯到底“難”在哪?
     
      從央視《新聞調查》連續三年關注舊樓加裝電梯“難”和新華社連續兩個月關注舊樓加裝電梯“難”,總結了中國舊樓加裝電梯到底“難”在哪?主要有三個“難題”。
     
      1.從媒體調查來看,第一難是“是否加裝電梯意見統一難”也就是需要加裝電梯的高層住戶和不需要加裝電梯的低層住戶是否加裝電梯的意見和矛盾協調難。從行業角度總結為“低層住戶反對高層住戶加裝電梯的矛盾”。這個“難”自始至今全國普遍存在,至今難以攻克,成為最大難題。
     
      為了解決這個難題,各地方政府有關加裝電梯的法規政策經歷三個變化。
     
      一是“雙百分之百同意”,即加裝電梯占地的全體業主和需要加裝電梯所在單元或門洞的全體業主的百分之百同意,才可能加裝電梯。這個政策在2018年以前以上海市為代表的個別地方的加裝電梯政策。
     
      二是“三分之二同意”,即需要加裝電梯所在單元或門洞的全體業主的三分之二同意,才可能加裝電梯。這個政策在2018年至2019年以濟南市為代表的全國普遍采用的加裝電梯政策。
     
      三是“三分之二同意且不得有反對意見”,即需要加裝電梯所在單元或門洞的全體業主的三分之二同意且不得有反對意見,才可能加裝電梯。這個政策在2020年以濟南市、北京市為代表的個別地方的加裝電梯政策,這是新的政策方向。
     
      從媒體調查的時間和節點來看,“低層住戶反對高層住戶加裝電梯的矛盾”,這個“是否加裝電梯意見統一難”的“難”仍無法解決。
     
      2.從媒體調查來看,第二難是“舊樓加裝電梯資金難”。這個難題通過政府補貼、社會資本投入(電梯共享模式)、高層需要加裝電梯居民自籌等方式可以解決。有資金的、出行迫切需要電梯的先行加裝電梯,反之后行加裝電梯。這個“難”是可以解決的。
     
      3.從媒體調查來看,第三難是“舊樓加裝電梯過程難”。主要有兩點,一是加裝電梯審批手續難,這一點基本得到緩解,政府已簡化行政審批程序,已經將電梯加裝審批程序降到最少。二是加裝電梯過程移動地下管網難。加裝電梯需要建設底坑,進行底坑基礎開挖可能會涉及移動地下管網,地下管網移動會涉及到供水、污水、燃氣、供暖、通信(移動、聯通、電信、廣電)、電力等多種管線,不是電梯安裝公司可以想改就改、想移動就移動的,需要相關管網所屬公司的支持。出現電梯底坑開挖施工一兩年的案例很多。這個“難”是通過延長施工周期和增加加裝電梯成本可以解決的。
     
      通過以上的三個“難”,可以得出一個結論,“第一難”是首難、大難、基礎難,如果“第一難”解決不了,電梯就加裝不成,就沒有“第二難”和“第三難”。
     
      因此,如何解決“第一難”?如何解決“低層住戶反對高層住戶加裝電梯的矛盾”?是關系國計民生的大事,事關我們國家黨和政府有關“老舊小區改造和支持舊樓加裝電梯惠民工程實施”的重大惠民政策落實,事關數以萬計需要加裝電梯的高層住戶居民的出行和幸福生活。要解決“第一難”和“低層住戶反對高層住戶加裝電梯的矛盾”,必須要準確分析其產生的原因。
     
      二、“低層住戶反對高層住戶加裝電梯的矛盾”產生的根本原因。
     
      1.舊樓加裝電梯帶來的矛盾。
     
      舊樓加裝電梯帶來的矛盾,是“低層住戶反對高層住戶加裝電梯的矛盾”,沒有加裝電梯之前,低層住戶和高層住戶是樓上樓下的鄰居,和睦相處。加裝電梯高層住戶需要加裝電梯是絕對的受益方,而低層住戶不需要加裝電梯是絕對的損益方,保護自身利益最大化和不受侵犯是每個人的本能,“低層住戶反對高層住戶加裝電梯的矛盾”產生是一種必然。低層住戶和高層住戶為了捍衛各自利益,加裝電梯過程出現了高價索賠、對簿公堂、打架死人、上訪、跳樓諸多事件,最終兩方成仇,成了新的社會矛盾。這個矛盾也是我們國家黨和政府首次實施惠民政策帶來新的社會矛盾,這個矛盾必須解決。
     
      2.高層住戶的利益和想法。
     
      高層住戶需要加裝電梯,加裝電梯后,出行便利,房屋作為資產在以后的出售或租賃時價格相對沒有加裝梯時絕對增值,高層住戶在舊樓加裝電梯中是絕對的受益方。
     
      高層為了自身的利益需要加裝電梯,而且依據地方法規和政策“三分之二同意”就可以加裝電梯,想法認為加裝電梯是合法的,是國家支持,在加裝電梯時有了政策依據無需“三分之一同意”而忽視低層住戶的意見和利益,即使加裝電梯的《建設工程規劃許可證》取得也無法順利加裝電梯。如果低層住戶出現阻擋加裝電梯施工和索要經濟補償時很多高層住戶認為低層住戶是想訛錢,在道德上給予低層住戶譴責,有的直接將低層住戶告上法庭,致使兩方矛盾加劇。
     
      3.低層住戶的利益和想法。
     
      低層住戶不需要加裝電梯,加裝電梯后,由于現有的電梯用在舊樓加裝電梯時,一般占地寬度在4-5米,電梯井道寬度在2.5米,會對低層住戶的通行、通風、采光、隱私、小區空間和美感產生不利影響,這會導致低層住戶房屋貶值的客觀事實。主要有兩點:一是沒有加裝電梯,低層住戶的房屋在老齡化社會的今天,是二手購房者的首選樓層,加裝電梯后所有的房子都成了電梯房,那么低層住戶的房屋就變成了二手購房者的后選樓層,房屋不好賣自然貶值。二是加裝電梯后,低層住戶不需要電梯,但門口永遠矗立一個對自己無用的電梯,不僅影響自己的出行和感觀,在以后房屋出售中必然會成為二手購房者討價還價的降價籌碼。以上兩點情況,低層住戶的房屋作為商品在交易過程必然發生,低層住戶的房屋因為加裝電梯的影響必然在交易過程貶值成為客觀事實,誰也無法改變的客觀存在。因此,低層住戶在舊樓加裝電梯中是絕對的損益方。
     
      4.“低層住戶反對高層住戶加裝電梯的矛盾”產生的根本原因是“低層住戶的核心利益得不到保障”。
     
      低層住戶為了自身的利益需要反對加裝電梯。面對高層住戶加裝電梯時,目前低層住戶面對兩個選擇:一是不加裝電梯,其核心利益得到保障。二是同意加裝電梯,其核心利益受到損害。房產作為中國居民的核心資產,因此,低層住戶反對加裝電梯是維護其核心資產和核心利益的必然行為和本能,任何居住在低層的人都會本能的選擇不加裝電梯和反對加裝電梯。
     
      綜上所述,“低層住戶反對高層住戶加裝電梯的矛盾”產生的根本原因是“低層住戶的核心利益得不到保障”。
     
      三、解決“低層住戶反對高層住戶加裝電梯的矛盾”目前國內采取的措施。
     
      1.地方政府支持加裝電梯的政策。
     
      地方政府支持加裝電梯的政策目前主要是“三分之二同意”為主導地位,
     
      以“三分之二同意且不得有反對意見”為新的政策方向。“三分之二同意”從形式上看是可以加快“支持舊樓加裝電梯”,但政策忽視了“三分之一不同意”低層住戶的意見和利益。法律和政策的出臺,不是保護部分人的合法利益不受侵犯,而是要保護所有人的合法利益不受侵犯,更不應該以政策規定“三分之二人”獲益并且部分地方還獲得高額財政補貼,去損害“三分之一人”捍衛其合法的核心資產不受侵犯的權利和權益。因此,“三分之二同意”政策實施的2018-2019年度里,并沒有解決“低層住戶反對高層住戶加裝電梯的矛盾”,從某種角度看還加劇了這個矛盾,因為在加裝電梯過程中,高層住戶依據“三分之二同意”就可以加裝電梯,加裝電梯是合法的,是國家支持,理直氣壯的要加裝電梯,而低層住戶認為其不用電梯,加裝電梯已經占用公共用地,作為非受益方,其合法的核心資產房屋貶值問題必須得到解決和保障,作為加裝電梯占用公共用地的權利共有人,低層住戶的意見應該而且必須得到重視,認為“三分之二同意”就可以加裝電梯的政策是不合理。雙方的利益和想法截然相反,必然加劇矛盾。在法治中國的大歷史背景下,有些地方政府認為“三分之二同意”就可以加裝電梯的政策有失公正,修改為“三分之二同意且不得有反對意見”作為地方政府支持加裝電梯政策新的發展方向。
     
      2.個別地方政府出臺政策成立加裝電梯服務中心。
     
      為了解決“低層住戶反對高層住戶加裝電梯的矛盾”有個別地方政府成立加裝電梯服務中心,由政府購買第三方服務,專門協調舊樓加裝電梯過程的矛盾。
     
      3.個別地方政府出臺政策規定舊樓加裝電梯的受益方給損益方適當的經濟補償。
     
      為了解決“低層住戶反對高層住戶加裝電梯的矛盾”個別地方政府出臺政策規定舊樓加裝電梯的受益方給損益方適當的經濟補償。這個辦法在實際操作中比較難,如何定這個補償標準?在低房價區好說,是幾萬元的事,高層住戶可能愿意出;在高房價區難說,是幾百萬元的事,高層住戶可能不愿意出。
     
      以上是目前國內為了解決“低層住戶反對高層住戶加裝電梯的矛盾”采取的主要措施。要想徹底解決“低層住戶反對高層住戶加裝電梯的矛盾”和“低層住戶的核心利益得到保障”,這些主要措施的作用有限,不然媒體不會在2020年8-9月再次聚焦“舊樓加裝電梯難”。
     
      到目前為止,為破解“舊樓加裝電梯難”和加快“老舊小區改造和支持舊樓加裝電梯惠民工程實施”,從中央到地方各級政府相繼出臺了各種支持加裝電梯的政策,政策、方案、資金、資源都全力支持,支持力度不亞于扶貧工程,但“舊樓加裝電梯依然無法加速”。縱觀全國,在所有的措施當中,唯獨沒有“科技創新的途徑”,科技創新是解決所有難題的最好途徑,“新冠”沒有特效藥,但“新冠疫苗”的誕生可以防止“新冠”對人類的屠殺。舊樓加裝電梯中的“難”也可以嘗試用“科技創新的途徑”來解決。
     
      四、科技創新是解決“低層住戶反對高層住戶加裝電梯的矛盾”的唯一途徑。
     
      如果有一款新電梯技術誕生,專門針對我國老舊樓加裝電梯而研究制造的,具有體積小、占地少,不影響低層住戶的通行、通風、采光、隱私、小區空間和美感,不影響低層住戶的房屋在以后交易過程的貶值,低層住戶的核心利益得到保障,低層住戶自然就不會反對高層住戶加裝電梯。那么這種新技術電梯我們可以稱之為舊樓加裝專用電梯或“小電梯”。
     
      1.目前,舊樓加裝電梯過程中低層住戶和高層住戶“別無選擇”(見表1)。
     
      目前,在舊樓加裝電梯中供住戶選擇的加裝電梯只有體積大、占地寬4-5米傳統技術的“大電梯”,沒有體積小、占地少的“小電梯”可以選擇。
     
      在舊樓加裝電梯中,低層住戶面對他們只有兩個選擇:一是選擇不加裝電梯,自己的利益不受損害。二是選擇加裝“大電梯”,自己的利益受到損害,為了自己利益低層住戶“別無選擇”,只能選擇“不加裝電梯”。高層住戶面對他們也只有兩個選擇:一是不加裝電梯,自己的利益受損害,二是選擇加裝“大電梯”,自己受益,也只能選擇加裝“大電梯”。
     
      雙方的利益和需求相反,不管任何一方的選擇只能給對方帶來不利,都“別無選擇”,低層住戶選擇“不加裝電梯”,高層住戶不滿意,高層住戶選擇“加裝大電梯”,低層住戶不滿意。
     
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      2.假如有了電梯新技術“小電梯”,舊樓加裝電梯過程中低層住戶和高層住戶“有第三種選擇”(見表2)。
     
      假如有了電梯新技術“小電梯”,舊樓加裝電梯過程中低層住戶和高層住戶“有第三種選擇”,一是“不加裝電梯”;二是“加裝小電梯”;三是“加裝大電梯”。
     
      面對三個選擇,低層住戶依然會首先選擇“不加裝電梯”,再選“加裝小電梯”,絕對不會選擇“加裝大電梯”。高層住戶會首先選擇“加裝小電梯”,再選擇“加裝大電梯”,最后選擇“不加裝電梯”,還有可能不會選擇“加裝大電梯”,因為“加裝大電梯”也會給高層住戶的通行、通風、采光、隱私、小區空間和美感帶來影響,也會影響其房屋在以后交易過程的貶值。
     
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      在舊樓加裝電梯中,低層住戶和高層住戶“有第三種選擇”時,在第一、二選擇順序里,低層住戶和高層住戶雙方在選擇“不加裝電梯”和“加裝電梯”時,雙方終于有個交集---“加裝小電梯”的共同選擇。
     
      因此,徹底解決“低層住戶反對高層住戶加裝電梯的矛盾”必須通過“科技創新”,應盡快研究出“小電梯”。筆者通過三年對中國舊樓加裝電梯的研究,新型電梯技術“小電梯”應具備以下三個基本技術要求:
     
      一是“小電梯”的體積小、占地少。小到什么程度?電梯井道的外部尺寸寬度不能超1.25米,長度不能超過1.8米,因為“《住宅設計規范》GB50096-2011的6.3.1.條規定:樓梯梯段凈寬不應小于1.10米,不超過六層的住宅,一邊設有欄桿的梯段凈寬不應小于1.00米”。所以一般樓梯井道寬2.30米,“小電梯”寬1.25米,依然保留了大于或等于1.00米的安全通道。大于1.25米就會影響安全通道,就必須加裝連廊讓出安全通道,就加寬電梯占地面積,就會影響低層住戶的通風、通行、采光等。因此1.25米就成為舊樓加裝電梯的一個重要參考數據或黃金線,只有1.25米寬的電梯才可以緊貼單元門或門洞的外墻安裝,才能實現“體積小、占地少”。
     
      二是“小電梯”的體積小、占地少,不是小的只能乘坐兩三個人,必須滿足乘載6人或容納1部輪椅。舊樓加裝電梯就是為了解決老齡化問題,如果電梯無法容納一部輪椅,就失去加裝電梯的意義。乘載6人的電梯不一定能容納1部輪椅,但同時滿足乘載6人或容納1部輪椅的電梯一定能容納1部輪椅。
     
      三是“小電梯”應實現無底坑。“舊樓加裝電梯的第三難”就是底坑基礎開挖移動地下管網,黨和國家投資四萬億元實施的老舊小區改造,把地下管網和道路更換一新,如果“小電梯”再需要底坑,又把地下管網和道路開挖破壞,對國家和人民將是一個重大損失。
     
      就目前世界范圍內,能夠滿足以上三個基本技術要求和符合中國電梯安全標準的電梯技術幾乎沒有,世界上沒有一個電梯公司能夠預見到中國的高速發展,更沒有預見到中國有17萬個老舊小需要改造,約600萬部需求的舊樓加裝電梯(含2000年以后建成的多層住宅),所有電梯公司沒有任何有關“舊樓加裝電梯技術”儲備,認為自己的電梯能夠直接進行“舊樓加裝電梯”,根本沒有想到傳統電梯用于“舊樓加裝電梯”,由于體積大、占地寬遭到低層住戶嚴重反對,一些電梯公司也做了技術創新,就是“積木式電梯井道”,只能縮短舊樓加裝電梯的施工周期,也無法達到“小電梯”三個基本技術要求,也無法解決“低層住戶反對高層住戶加裝電梯的矛盾”,更沒有預見到一個新的行業“舊樓加裝電梯行業”的誕生。要研究新型電梯技術“小電梯”,可能需要一種顛覆性的電梯技術,對整個電梯行業將是一種挑戰。
     
      3.舊樓加裝電梯的決定權在低層住戶。
     
      舊樓加裝電梯,低層住戶不使用電梯,也不出資,但低層住戶是加裝電梯的核心利益相關方,資金到位、政策到位,沒有低層住戶的同意電梯也無法加裝,目前成功加裝電梯的是低層住戶權衡利弊做出的選擇。只有“低層住戶的核心利益得到保障”電梯才可能加裝,只有低層住戶認同的電梯才可能加裝,能夠讓低層住戶認同的電梯只有“小電梯”。因此,科技創新是解決“低層住戶反對高層住戶加裝電梯的矛盾”的唯一途徑。
     
      綜上所述,舊樓加裝電梯“難”是“低層住戶反對高層住戶加裝電梯的矛盾”,要解決這個“矛盾”必須“保障低層住戶的核心利益”,必須通過“科技創新途徑”盡快研制出“低層住戶認同”的新型電梯技術“小電梯”。目前,整個電梯行業急于瓜分“舊樓加裝電梯行業”幾萬億的市場,是否有精力或技術儲備能夠快速研制出“小電梯”?這也許是一個新的“難”。
     
      因此,舊樓加裝電梯“難”的本質是電梯技術創新“難”的問題。(作者尹傳鋒,系商洛市愛上樓智能電梯有限公司總經理)
    (責任編輯:和諧陜西網)
        
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